2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)一起發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”。其中，大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個(gè)人房貸上限32.5%。《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

那么，房貸新規(guī)落地對(duì)業(yè)界和消費(fèi)者的影響究竟會(huì)如何呢?

專家：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸偏好仍較強(qiáng)需予以約束

央行、銀保監(jiān)會(huì)為何會(huì)選擇在此時(shí)點(diǎn)放“大招”?

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛表示，盡管我國房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產(chǎn)明顯改觀，但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大，其資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊，是需要密切關(guān)注的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的偏好也仍較強(qiáng)，需要通過制度設(shè)計(jì)予以約束。

中國民生銀行首席研究員溫彬也表示，從國際上看，房地產(chǎn)貸款占比過高，或在一定時(shí)期占比上升過快，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展，也會(huì)給金融體系造成風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個(gè)人住房貸款)占各項(xiàng)貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高、遠(yuǎn)超出平均水平。

此番《通知》分別設(shè)定了關(guān)于“房地產(chǎn)貸款占比”及“個(gè)人住房貸款占比”的兩個(gè)上限。

所謂“房地產(chǎn)貸款占比”，指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(不含境外分行)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

“個(gè)人住房貸款占比”，指個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。具體公式如下。

為避免調(diào)控“一刀切”，《通知》分類分層管理，設(shè)置了“五檔紅線”。

具體來看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

此外，為避免沖擊，《通知》還專門規(guī)定，今年1月1日開始，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施集中度限額管理，超過限額的銀行需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)調(diào)整額度。其中，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。

新規(guī)對(duì)銀行、房企產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性影響更大

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超對(duì)翻譯君表示，“房貸新規(guī)對(duì)企業(yè)、銀行的結(jié)構(gòu)性影響更大。”

“從房企角度來看，新規(guī)可能帶來其融資結(jié)構(gòu)變化。目前房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷售回款，2020年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金中信貸占比不足14.2%，自籌和銷售回款占比較大。考慮到信用分層問題，中小房企貸款難度可能有所變化，導(dǎo)致房企可能加速周轉(zhuǎn)或通過債券等方式融資。”李超表示。

從銀行端來看，一方面限額可以降低單一銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)敞口，避免房貸不良率上升等因素產(chǎn)生較大沖擊，有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，降低地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)銀行的沖擊;另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應(yīng)的其他貸款和資本予以配合，有助于優(yōu)化銀行貸款結(jié)構(gòu)。

買房申請(qǐng)貸款時(shí)會(huì)受影響嗎？

在看到《通知》時(shí)，不少想要買房的小伙伴瞬間緊張起來。有人擔(dān)憂，如果設(shè)置了個(gè)人住房貸款余額占比上限，那貸款是不是就要排隊(duì)了，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)貸不上的情況?

先來看張表格。

根據(jù)華泰金融梳理數(shù)據(jù)顯示，目前全國大部分銀行并未觸及上限。特別是第一檔次大銀行，離房地產(chǎn)貸款40%的上限還比較遠(yuǎn)，交通銀行更是只有26%。如果只看個(gè)人按揭部分，那也只有建行和郵儲(chǔ)稍微超過。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，大家不需要過分擔(dān)憂。專門設(shè)置個(gè)人住房貸款余額上限要求，是為了約束銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，而非額度或絕對(duì)值，對(duì)個(gè)人住房貸款需求影響不大。大部分商業(yè)銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔(dān)心買房申請(qǐng)貸款受到影響，存量住房貸款也不會(huì)因?yàn)樵撜叨汇y行提前收回。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)于個(gè)人購房者來說，基本上問題不大，只需要按照政策的流程辦理貸款即可。另外也需要注意的是貸款的集中度。其實(shí)核查合規(guī)的貸款中，一些屬于消費(fèi)貸款方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費(fèi)貸來變相發(fā)放房貸。

揚(yáng)州一家股份制銀行相關(guān)人員則表示，《通知》的實(shí)施，對(duì)中小銀行來說，房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格，對(duì)購房者來說，通過在“小銀行”申請(qǐng)房貸，來打政策“擦邊球”的情形，也將更難實(shí)現(xiàn)。

(游蘇杭)