年報季已過大半，多數(shù)房企已經(jīng)交出了2021年的成績單。在這一輪年報發(fā)布中，“寒冬”成為很多房企對過去一年的注解，不少企業(yè)增速減緩，甚至出現(xiàn)營收負(fù)增長、利潤下滑等情況。

經(jīng)歷了陣痛期，對于未來，“穩(wěn)”字是行業(yè)普遍的追求，而面臨新形勢，增長的考驗將大于以往，探索新的業(yè)績增長通道、尋找新發(fā)展模式仍是房企的重要任務(wù)。

規(guī)模增速下降 百強(qiáng)房企增速首次低于全國水平

“房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是永續(xù)產(chǎn)業(yè)，是周期性行業(yè)，周期性行業(yè)意味著它一定有春夏秋冬，我們現(xiàn)在只不過是冬天。”旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績發(fā)布會上這樣表述。如其所言，在行業(yè)變革期，房企增長已經(jīng)明顯“降速”。

中指研究院發(fā)布的《2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示，2021年全國商品房銷售額為18.2萬億元，百強(qiáng)企業(yè)實現(xiàn)銷售總額90802億元，同比增長3.9%。值得注意的是，這是百強(qiáng)房企增速首次低于全國增速，差額為0.9個百分點。

銷售規(guī)模也是房企年報的重要看點之一。整體來看，2021年大部分上市房企簽約銷售額較2020年有所增長。但不容忽視的是，房企簽約銷售額增速出現(xiàn)放緩，綠城、龍湖等年度“優(yōu)等生”規(guī)模增速也有了一定程度的降低，新城、金融街、建業(yè)地產(chǎn)等房企簽約銷售額甚至較2020年有所下降。

而從目標(biāo)完成情況來看，除綠城、華潤、濱江、越秀等幾家房企之外，多數(shù)披露過業(yè)績目標(biāo)的房企未能達(dá)標(biāo)。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，32家代表房企年度銷售目標(biāo)完成率約為90.1%，低于以往水平。

對于上述表現(xiàn)，很多房企在年報中給出解釋，主要涉及在樓市調(diào)控趨嚴(yán)及疫情等因素影響下成交放緩、銷售均價下調(diào)等原因。

“增收不增利”現(xiàn)象持續(xù) 房企經(jīng)營模式面臨轉(zhuǎn)變

相較于銷售規(guī)模，2021年房企利潤水平的下滑更受關(guān)注。

中指研究院在《2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》中指出，2021年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。但由于營業(yè)成本上漲，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值為56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

從年報中也可以看出，多家房企的表現(xiàn)與上述結(jié)論相同。新城、金融街、中梁等房企在營收增長的同時，歸母凈利潤卻出現(xiàn)不同比例的下降，其中金融街在營收增長33.3%的同時，歸母凈利潤降幅達(dá)到34.25%，中梁控股營收增長15.43%，歸母凈利潤下降27.81%;萬科歸母凈利潤同比下降超過四成尤其讓行業(yè)感到意外。

“受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。”中指研究院在分析中指出。

而在房企對于利潤下滑的解釋中，計提減值是一項重要原因。例如，中梁控股認(rèn)為公司利潤下降一方面受物業(yè)平均售價下降的影響，另一方面是由于對部分項目進(jìn)行了減值撥備;新城控股2021年度計提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備從2020年度的17.78億元提升至54.04億元，其在公告中指出，本次計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤約34.4億元;萬科也提到了計提資產(chǎn)減值損失這一原因。

除計提減值外，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷、去化承壓導(dǎo)致的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平降低，以及投資布局的決策也在影響著房企的利潤。對于行業(yè)利潤走低，中指研究院在分析中進(jìn)一步指出：“地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤時代。房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場;同時適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢，提升邊際效益。”

“三高”模式難以為繼 房企積極降負(fù)債

2021年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，而在近兩年的行業(yè)變革期，房企已經(jīng)越來越清晰地認(rèn)識到，過去“三高”的發(fā)展模式難以為繼，“三道紅線”的高壓下，降杠桿、降負(fù)債更高頻地出現(xiàn)在房企業(yè)績報告中。而在2021年內(nèi)，房企負(fù)債情況也在逐步轉(zhuǎn)好。

克而瑞發(fā)布的《2021上半年房企償債能力報告》指出，2021年上半年房企積極改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，80家重點上市房企短期有息負(fù)債較2020年繼續(xù)下降，行業(yè)平均現(xiàn)金短債比優(yōu)化0.15至1.60，短期安全邊界加強(qiáng);房企凈負(fù)債率同比下降4.53個百分點至66.54%，有約六成的房企凈負(fù)債率實現(xiàn)了下降。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2021年內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式穩(wěn)降杠桿，“三道紅線”提出后應(yīng)對更加從容，均值已經(jīng)基本合規(guī)。百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點;現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

不過，盡管房企整體債務(wù)結(jié)構(gòu)呈改善趨勢，部分企業(yè)仍面臨債務(wù)高企、融資成本攀升的困境。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭 2022部分房企適度調(diào)低業(yè)績目標(biāo)

當(dāng)行業(yè)變化已成定局，因時而動、順勢而為是身處其中的企業(yè)更明智的選擇。在“房住不炒”的基調(diào)下，對于房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，眾多房企都表明了“求穩(wěn)”的意愿。

可以看到，萬科管理層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”;中海表示“戰(zhàn)略穩(wěn)健是我們的基因”;綠城未來布局規(guī)劃為“保持投資定力、提高投資標(biāo)準(zhǔn)、保持穩(wěn)健參與”;旭輝未來則更關(guān)注權(quán)益銷售額的穩(wěn)定……

“隨著行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，‘唯規(guī)模論’已不再適用，‘大而不強(qiáng)’的企業(yè)也逐漸暴露出問題，”對于房企未來發(fā)展模式，中指研究院作出如下判斷，“未來百強(qiáng)企業(yè)不再一味關(guān)注規(guī)模，而是更加強(qiáng)調(diào)財務(wù)安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。”

“穩(wěn)住”開發(fā)主業(yè)的同時，一向?qū)κ袌鲂嵊X敏銳的房企，也在試圖打開新的業(yè)績通道。例如，旭輝在“三五戰(zhàn)略”中強(qiáng)調(diào)三方面改變，其中一點便是從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)營模式;萬科則表示經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)”已交夠，逐漸形成了新的利潤蓄水池，且近日萬物云已正式遞交招股書;越秀正在利用其本土優(yōu)勢和國企背景形成包括城市運(yùn)營、城市更新等在內(nèi)的“6+1”多元化、特色化增儲平臺。

“房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成，”克而瑞在《房企多元化發(fā)展報告》中表示，“隨著各賽道發(fā)展的深入，產(chǎn)品和體系的標(biāo)準(zhǔn)化越來越清晰，也越來越落地，將助力企業(yè)快速規(guī)模化、品牌化地擴(kuò)張。”

伴隨房企陸續(xù)披露年度業(yè)績，2022年一季度也已收官，房企在新一年的表現(xiàn)備受關(guān)注。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比降低47%，超8成的百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

基于過往一段時間的市場表現(xiàn)與對未來行業(yè)趨勢的判斷，克而瑞指出，從目前部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績目標(biāo)來看，預(yù)計2022年會有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年銷售目標(biāo)。

但從整體來看，去年年底以來，中央密集出臺政策穩(wěn)定市場，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”等規(guī)定給市場帶來多重利好;地方則以放開限購、首付下調(diào)、信貸放松等形式促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

“我們相信冬天快結(jié)束了，春天也就不遠(yuǎn)了。”對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，林中作出如此判斷。在近期的業(yè)績發(fā)布會中，不少房企管理層同樣表示了類似的判斷。

而從宏觀數(shù)據(jù)看，房企期待的“春天”也在緩步走來。4月14日，央行發(fā)布的第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年四季度相比，2022年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均增多約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。

央行金融市場司司長鄒瀾表示，人民銀行正在積極指導(dǎo)商業(yè)銀行更多關(guān)注建設(shè)項目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設(shè)項目的合理融資需求。

在銷售端，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房地產(chǎn)市場筑底回升態(tài)勢已經(jīng)明確。(記者 門庭婷)