距離2022年結(jié)束僅有不足兩月時(shí)間，焦灼了一年多的房企債務(wù)問(wèn)題仍未得到有效解決。“好消息沒(méi)來(lái)，壞消息沒(méi)停。”這是不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士最真實(shí)的感受。

11月第一天，民營(yíng)房企示范生旭輝控股發(fā)布公告，宣布暫停支付境外融資安排項(xiàng)目下所有應(yīng)付的本金和利息，將對(duì)公司境外債進(jìn)行全盤(pán)統(tǒng)籌，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)和久期進(jìn)行重新安排，以時(shí)間換空間，讓公司能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。

就在同一日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布到期美元債未獲得展期，將導(dǎo)致公司2023年到期13.5%的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約;三巽集團(tuán)也發(fā)布公告表示，接獲債權(quán)人的清盤(pán)呈請(qǐng)，涉720萬(wàn)港元財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)費(fèi)未支付。而在此前一日，綠地控股才發(fā)布公告對(duì)旗下9筆美元債尋求展期。

根據(jù)上海票據(jù)交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢(shì)嚴(yán)峻，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家;涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

相比違約，能主動(dòng)尋求展期并成功展期似乎是當(dāng)下房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的較好選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年下半年至今，提出債券展期的房企數(shù)量不斷增加，截至11月2日，已有35家房企對(duì)旗下債券計(jì)劃展期或展期成功。

這些房企中，有的曾是房企銷售排行榜上位列前十的企業(yè)，有的曾是被譽(yù)為行業(yè)“黑馬”的千億房企，有的則是為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)“淘金夢(mèng)”而搬遷總部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，這些亮眼的標(biāo)簽在債務(wù)重壓下黯然失色。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，展期的房企大多數(shù)是民營(yíng)房企，但也有個(gè)別具有國(guó)資背景的企業(yè)，例如綠地控股。

10月31日，綠地控股發(fā)布公告稱，擬對(duì)2022年~2024年到期的這9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。而在此之前，綠地控股已經(jīng)償還4只美元債，合計(jì)總金額36.9億美元。

綠地控股財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳正奎在投資者電話會(huì)中透露，國(guó)資委及國(guó)有股東，過(guò)往對(duì)綠地控股有過(guò)多次的支持，但公司首先要承擔(dān)起企業(yè)的主體責(zé)任，必須通過(guò)市場(chǎng)化的方式來(lái)解決債務(wù)問(wèn)題。

截至目前，房企對(duì)旗下債券的展期行為基本都能獲得債權(quán)人通過(guò)，但也有少數(shù)房企美元債展期失敗，例如上坤地產(chǎn)。11月1日，上坤地產(chǎn)公告表示，由于延期兌付申請(qǐng)未獲通過(guò)，其發(fā)行的2023年到期、利率13.5%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約，目前公司股票已經(jīng)停牌。

從房企展期情況來(lái)看，不少房企展期期限均為一年。一位出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，之前大家都以為市場(chǎng)的疲軟是短期的，所以想以時(shí)間換空間，但是從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)的持續(xù)疲弱超出了很多人的預(yù)期，一年時(shí)間可能并不足以讓房企改善流動(dòng)性緊張的局面。

“轉(zhuǎn)眼間，一些房企展期后就又到了兌付時(shí)間，資金還是不夠，所以這時(shí)候很多房企就開(kāi)始對(duì)債務(wù)做整體重組了。”上述人士表示。

事實(shí)確如其所說(shuō)。去年第一批提出展期的房企如今再次到了債務(wù)兌付的時(shí)間，但目前市場(chǎng)環(huán)境下，融資渠道不通，銷售未見(jiàn)明顯起色，房企流動(dòng)性在短期內(nèi)并未改善，現(xiàn)金流依然緊繃。于是，部分房企開(kāi)始二次展期。

今年9月，恒大地產(chǎn)曾調(diào)整“20恒大04”債券的利息支付時(shí)間，這已經(jīng)是該筆債券第二次展期，最終獲得通過(guò)。此外，富力地產(chǎn)旗下“16富力04”這筆債券也在今年提出過(guò)二次展期，最終獲得通過(guò)。不僅如此，富力地產(chǎn)還將旗下10筆美元債涉及近50億美元的債務(wù)整體展期兩到三年不等。

但并非所有的房企都能像富力地產(chǎn)一樣將債務(wù)整體展期并獲得通過(guò)。部分房企在展期之外，選擇聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)整體債務(wù)重組方案，例如世茂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)，包括近日公告暫停支付境外債本息的旭輝控股。

但這條路并不好走，從世茂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)內(nèi)部人士反饋的信息來(lái)看，目前仍處于與債權(quán)人的溝通之中，還未有實(shí)質(zhì)性突破和進(jìn)展。

“房企化債核心在于銷售。”在一位證券研究員看來(lái)，房企化解債務(wù)問(wèn)題涉及方面廣，各方利益不好協(xié)調(diào)，要想推動(dòng)債務(wù)重組成功，核心還是要房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。當(dāng)下，房企還是應(yīng)該從自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)出發(fā)，想方設(shè)法解決銷售難的問(wèn)題，利用銷售回款來(lái)增厚現(xiàn)金流。

目前，房企銷售整體復(fù)蘇力度較弱。從中指院發(fā)布的前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但收窄幅度均沒(méi)有超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

雖然房企整體銷售恢復(fù)乏力，但個(gè)別民營(yíng)房企銷售端在逐步回暖。以中梁控股為例，其9月和10月連續(xù)兩個(gè)月銷售環(huán)比提升幅度在30%~50%，回款與銷售比實(shí)現(xiàn)了95%以上。

(　付珊珊)