新一輪城中村改造集中在 21 城，年初至今，上海、廣州等多個(gè)城市相繼發(fā)布改造細(xì)則。根據(jù)各地發(fā)布的城中村改造目標(biāo)可以估算，城中村改造年度固定資產(chǎn)投資額會(huì)超過萬億元。

根據(jù)觀研天下測(cè)算出的歷年城中村改造投資額，2019-2022 年年平均為 1.1 萬億元 / 年。一個(gè)城中村改造周期一般在 7-8 年，從這種角度看，城中村改造仍然是一個(gè)前期投入較高的方向，而且在控制拆除新建比的情況下，對(duì)于市場(chǎng)化主體，更多是資產(chǎn)布局和搶占區(qū)位的意義，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回流。

但是面對(duì)一個(gè)萬億總投資的市場(chǎng)，仍然是各企業(yè)爭(zhēng)搶的 " 一塊蛋糕 "。

我們通過一線城市以往的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，可以總結(jié)出哪些企業(yè)在新一輪的城中村改造中更容易獲得參與機(jī)會(huì)。

(相關(guān)資料圖)

不同改造模式下的參與者

城中村改造模式可以分為拆除重建、有機(jī)更新、綜合整治三類，在不同的改造模式中，參與主體不同。

1、拆除重建類：728 電視電話會(huì)議強(qiáng)調(diào) " 凈地出讓 " 原則，從廣州 " 做地模式 " 看，直接的受益主體是當(dāng)?shù)貒?guó)企或者對(duì)當(dāng)?shù)赜胁季值难肫蟆?/strong>

7 月 28 日，超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)必須實(shí)行凈地出讓，也將目前廣深為主的大部分城市的規(guī)則落實(shí)。

推動(dòng)凈地出讓，要壓實(shí)地方政府在一級(jí)開發(fā)和土地平整、拆遷過程中的責(zé)任。廣州等地實(shí)行的 " 做地制度 "，是按做地和土地收儲(chǔ)相分離的原則，將土地整理的各項(xiàng)前期具體工作獨(dú)立開展，待形成凈地后向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)交儲(chǔ)，不是簡(jiǎn)單像上一個(gè)周期那樣使房企打通一二級(jí)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。

具體來看，廣州 " 做地制度 " 中，哪些主體能夠參與？

3 月 28 日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施的通知》，重點(diǎn)推動(dòng)廣州舊改市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)國(guó)企做地操盤的新趨勢(shì)。

做地模式下，做地主體及做地年度計(jì)劃由政府直接指定與發(fā)布，意味著城市更新項(xiàng)目前期管理將完全由政府統(tǒng)籌，進(jìn)一步強(qiáng)化廣州城市更新 " 政府主導(dǎo) " 的特色。

該 " 做地制度 " 分為兩種模式：

模式一：7 家全資國(guó)企及區(qū)屬國(guó)企為主體做地。在本次 " 做地新政 " 中，政府首次認(rèn)定了 7 家全資國(guó)企作為做地主體，同時(shí)，各區(qū)政府 ( 廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì) ) 可認(rèn)定或組建 1-2 家區(qū)屬全資國(guó)企開展做地工作。預(yù)計(jì)整體做地國(guó)企陣容將十分強(qiáng)大。區(qū)別于此前住建局發(fā)文的鼓勵(lì)功能性國(guó)企，本次直接劃定 7 家市級(jí)國(guó)企做地主體，加上各區(qū)區(qū)屬國(guó)企，整體趨勢(shì)定調(diào)十分明確。

模式二：非做地名單內(nèi)的房企，支持帶方案招商做地模式。本次 " 做地新政 " 同時(shí)支持其他非名單內(nèi)的實(shí)力房企，通過帶方案公開招標(biāo)的方式，中標(biāo)重點(diǎn)城市更新片區(qū)，即可實(shí)現(xiàn)成為前期做地 + 后期土地開發(fā)建設(shè)一體化開發(fā)主體，完成各項(xiàng)前期工作后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)。此類模式與深圳重點(diǎn)城市更新單元模式相似，主要支持重點(diǎn)國(guó)央企及有實(shí)力的民企進(jìn)行整體統(tǒng)籌，這是給市場(chǎng)其他主體留出的求生之道。

以廣深的案例，目前做地是比較嚴(yán)格限制在國(guó)有企業(yè)里的，所以未來城中村改造推進(jìn)，直接的受益主體也是當(dāng)?shù)貒?guó)企或者對(duì)當(dāng)?shù)赜胁季值难肫蟆?/p>

2、有機(jī)更新 / 綜合整治類：獲得長(zhǎng)租公寓的房源，形成未來的保障性租賃住房項(xiàng)目。具有運(yùn)營(yíng)能力的地產(chǎn)或物業(yè)公司，可以抓住這類改造機(jī)會(huì)，提供代建改造或后續(xù)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)及潛在的物業(yè)服務(wù)。另外，產(chǎn)業(yè)方面有資源的企業(yè)也將有機(jī)會(huì)參與到城中村改造中。

高層會(huì)議多次指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。廣州和深圳都提出要統(tǒng)籌推進(jìn)城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，在當(dāng)前租購(gòu)并舉的背景下，深圳針對(duì)城中村改造出臺(tái)專項(xiàng)規(guī)劃，推進(jìn)城中村統(tǒng)租。廣州還強(qiáng)調(diào)要與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合。

我們可以從深圳統(tǒng)租房成功的樣板 " 元芬新村 " 的案例中總結(jié)出，在城中村改造過程中企業(yè)存在的機(jī)會(huì)。

2018 年，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值郎鐓^(qū)牽線，微棠被引入元芬新村，采取整村統(tǒng)租改造為長(zhǎng)租公寓的方式，以市場(chǎng)化力量參與當(dāng)?shù)爻侵写逭w規(guī)劃及綜合整治改造。微棠聚焦青年公寓特點(diǎn)，秉持 " 在不影響房屋結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上優(yōu)化戶型 " 的原則，弱化獨(dú)立廚房、客廳等使用率較低的空間，在公共區(qū)域配置服務(wù)設(shè)施，提升社區(qū)居住體驗(yàn)。

政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)同、企業(yè)運(yùn)營(yíng)，元芬新村——微棠公寓的成功改造和后期運(yùn)營(yíng)，為深圳城中村改造為品質(zhì)化租賃社區(qū)提供了樣本。

2023 年 2 月 10 日，由深圳市人才安居集團(tuán)持股 51%、愿景集團(tuán)持股 49%、注冊(cè)資本 20 億元成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司揭牌。

安居微棠定位為深圳市城中村租賃住房社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，通過開展城中村保障性住房品質(zhì)化改造提升，破解城中村公共配套設(shè)施不足問題，消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全等重大安全隱患，持續(xù)提升城中村居住環(huán)境品質(zhì)。企業(yè)發(fā)揮國(guó)企低成本融資和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的雙重優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)為 "20+8" 等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的新市民提供 " 小戶型、高品質(zhì)、低租金、全智能 " 的保障性租賃住房。

在這種類型的城中村改造中，具有運(yùn)營(yíng)能力的地產(chǎn)或物業(yè)公司，可以抓住運(yùn)營(yíng)或代建機(jī)會(huì)，運(yùn)用自身的設(shè)計(jì)能力，做好城中村改造規(guī)劃，并提供后續(xù)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)和潛在的物業(yè)服務(wù)。另外，廣州等城市城中村改造政策中體現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)業(yè)引入的偏好，這也給很多在產(chǎn)業(yè)方面有資源的企業(yè)以發(fā)揮的空間。

民間資本通過城市更新基金參與

高層會(huì)議多次指出，城中村改造要多渠道籌措改造資金，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

上海市在撬動(dòng)社會(huì)資金進(jìn)行城中村改造方面具備特色。根據(jù)上海市房屋管理局，截至 2022 年底全市已批準(zhǔn)的 62 個(gè)城中村改造項(xiàng)目引進(jìn)社會(huì)資金達(dá) 5500 多億元，主要來源包括實(shí)施改造主體出資、金融機(jī)構(gòu)配套融資、由房企和保險(xiǎn)資金共同設(shè)立的城市更新基金等。

其中，城市更新基金指的是 2021 年 6 月，由上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等 8 家房企和保險(xiǎn)資金成立 800 億元基金，定向投資城市更新項(xiàng)目。此外，2021 年 12 月，上海世博、中交地產(chǎn)、萬科、招商蛇口與國(guó)君創(chuàng)投、上海地產(chǎn)簽署了《上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè) ( 有限合伙 ) 協(xié)議》，共同投資設(shè)立上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)，募集規(guī)模為 100.02 億元。

房企可以通過參與到城市更新基金中，來參與城中村改造。

資產(chǎn)證券化

城中村改造的過程中，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，為比如深圳人才安居等長(zhǎng)租公寓 REITs 擴(kuò)募提供新的底層資產(chǎn)，或者是城中村改造后形成的商場(chǎng)，成為消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 底層資產(chǎn)，最終完成城中村改造過程中的投資退出，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。同時(shí)，有利于資產(chǎn)證券化的參與者。

基建類企業(yè)

此輪城中村改造，可以拉動(dòng)房地產(chǎn)基建，在城市改造升級(jí)過程中，建材、水泥、裝修、家電等需求增大，利好相關(guān)企業(yè)。

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