3月31日深夜，北京集中供地靴子落地。根據(jù)2021年北京集中供地計(jì)劃，首批集中出讓土地為30宗，總起拍價(jià)1035億元。之后兩次集中供地的時(shí)間表也同時(shí)出爐：分別為7月和11月。從限價(jià)到引導(dǎo)機(jī)制，北京市土地市場(chǎng)調(diào)控逐漸深入細(xì)分領(lǐng)域：房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，增加租賃住房用地供應(yīng)比例，滿足改善型住房需求。

租房占比提升17個(gè)百分點(diǎn)

北京商報(bào)記者從市規(guī)自委獲悉，本年度第一批次商品住宅用地出讓公告已經(jīng)發(fā)布，共計(jì)30宗，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米，起拍價(jià)總額高達(dá)1035.81億元。

具體來看，本次集中供應(yīng)的30宗項(xiàng)目，共涉及12個(gè)區(qū)。位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃;海淀區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約11公頃;豐臺(tái)區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約17公頃;石景山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4公頃。

位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積約72公頃，占比約43%，其中大興區(qū)3宗，建設(shè)用地面積約25公頃;副中心3宗，建設(shè)用地面積約27公頃;昌平區(qū)3宗，建設(shè)用地面積約12公頃;房山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4公頃;亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4公頃。

位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗，建設(shè)用地面積約24公頃，占比約14%，其中門頭溝區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約5公頃;懷柔區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約11公頃;密云區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約6公頃;延慶區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約2公頃。

據(jù)市規(guī)自委介紹，這是北京貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅(jiān)持租購并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要舉措。北京市商品住宅用地供應(yīng)堅(jiān)持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。

此外，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，今年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，將其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應(yīng)的地塊中在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域選取了15宗項(xiàng)目，采用競(jìng)配建“公共租賃住房”面積交易方式，占比達(dá)到50%，分別位于朝陽、豐臺(tái)、大興、副中心、昌平、房山6個(gè)區(qū);1宗共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，位于房山區(qū)。

首次引入銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制

值得關(guān)注的是，本次集中供應(yīng)的項(xiàng)目中首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。未來上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見，并在公告期對(duì)外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京商報(bào)記者表示，此次北京的房?jī)r(jià)引導(dǎo)機(jī)制具有創(chuàng)新性。過去房?jī)r(jià)調(diào)控更多是從限價(jià)政策或者說預(yù)售價(jià)備案政策出發(fā)，屬于房產(chǎn)銷售階段的調(diào)控。而現(xiàn)在北京將此類價(jià)格的調(diào)控前置到拿地前，有助于房企理性拿地和規(guī)范拿地。北京當(dāng)前土地交易更為強(qiáng)調(diào)價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格引導(dǎo)。這也體現(xiàn)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的導(dǎo)向。類似規(guī)定有助于落實(shí)一地一策導(dǎo)向，真正促進(jìn)北京土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制對(duì)于全國(guó)來說都有借鑒意義。嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京此類政策，也是雙集中供地政策的優(yōu)化內(nèi)容。除了增加土地供應(yīng)和緩解供求矛盾外，對(duì)于全國(guó)其他城市來說，尤其是落實(shí)雙集中供地政策的城市來說，也應(yīng)該有此類規(guī)定，真正在土地交易前就設(shè)定房?jī)r(jià)走勢(shì)，以引導(dǎo)房企理性拿地。

此外，在2021年商品住宅供地工作中，市規(guī)自委聯(lián)合市住建委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。在土地出讓環(huán)節(jié)制定“政策工具箱”，結(jié)合擬出讓宗地所在區(qū)域市場(chǎng)供求、功能定位等因素合理確定競(jìng)買條件和交易方式。

具體來看，針對(duì)位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗項(xiàng)目，采取了競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競(jìng)買，通過政府和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

限競(jìng)房作為歷史時(shí)期的產(chǎn)物，被更多元化的需求所替代。在戶型限制要求方面，供地計(jì)劃中近2/3的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求，兼顧剛需及改善型需求，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對(duì)戶型設(shè)計(jì)的靈活度，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場(chǎng)需求。

為落實(shí)總規(guī)中提出的建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都的要求，本次集中供應(yīng)的項(xiàng)目中大部分都設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)，通過設(shè)置地價(jià)上限、預(yù)留合理利潤(rùn)空間，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)提升住宅品質(zhì)。

中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰分析認(rèn)為，此次集中供地中北京綜合運(yùn)用了設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建高品質(zhì)住宅、競(jìng)建人才公租房、競(jìng)企業(yè)自持房屋比例等一系列土地出讓方式，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，標(biāo)志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細(xì)化縱深發(fā)展，將對(duì)土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

在發(fā)布第一批集中供應(yīng)住宅用地的同時(shí)，市規(guī)自委也公布了2021年度后兩批住宅用地的集中供應(yīng)時(shí)間，分別將于7月左右和11月左右發(fā)布出讓公告。

此前，天津、青島、鄭州等城市都發(fā)布了相關(guān)公告，明確每年分三批次集中供地。天津生態(tài)資源和城建局公布的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》明確于3月、6月、9月中下旬分三批號(hào)統(tǒng)一公布居住用地轉(zhuǎn)讓公示，除所述3個(gè)時(shí)間外，不可再公布居住用地轉(zhuǎn)讓公示。

對(duì)此，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人曾公開表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。(陶鳳 常蕾)