央廣網(wǎng)北京3月24日消息 固然，穿越周期并非一件易事，站在成立30周年的特殊節(jié)點(diǎn)上，龍湖坦誠其正走在“一條艱難但正確的道路”。

(資料圖片)

龍湖集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官陳序平在年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，過去一兩年來，龍湖在控制負(fù)債總額的基礎(chǔ)上還要實(shí)現(xiàn)利潤穩(wěn)中有增，并且要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，就像人要增肌但是體重不能增加，這顯然并非輕松的事。

（業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，企業(yè)供圖，央廣網(wǎng)發(fā)）

2022年在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，龍湖交出的答卷不乏亮點(diǎn)：三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)收入與盈利雙增長，同時(shí)財(cái)務(wù)盤面保持穩(wěn)健。面向2023年，當(dāng)行業(yè)增長邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，龍湖也顯現(xiàn)出一個(gè)更清晰的“長期主義者”形象。

三大業(yè)務(wù)板塊并行

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%，五年復(fù)合增長率21%；股東應(yīng)占溢利243.6億元，同比增長約2.1%。

收入與盈利的穩(wěn)中有增，建立在龍湖三大業(yè)務(wù)板塊、五大航道的協(xié)同發(fā)展之上。

2022年，龍湖全年完成合同銷售額2015.9億元，回款率接近100%。產(chǎn)品力和交付力成為龍湖集團(tuán)面對行業(yè)下行壓力仍然保持業(yè)績穩(wěn)健的重要保障。據(jù)龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績會(huì)上透露，2022年龍湖集團(tuán)100%如期交付超過11萬套住宅，其中40%以上為提前交付，客戶滿意度達(dá)到90%。

地產(chǎn)開發(fā)之外，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)同樣在蓬勃發(fā)展。2022年，由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)組成的運(yùn)營業(yè)務(wù)和由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)收入236億元，且合計(jì)經(jīng)營性利潤占比達(dá)到27%。這些業(yè)務(wù)為龍湖穿越周期帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，陳序平表示，龍湖是行業(yè)內(nèi)少有的開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)業(yè)務(wù)格局沒有被稀釋的房企之一，未來龍湖將逐步提升這運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的利潤占比，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)非常有希望達(dá)到50%以上。

其中物業(yè)管理板塊的龍湖智創(chuàng)生活2022年收入總額達(dá)137.5億元，截至年底在管面積達(dá)3.2億方，位居行業(yè)前列。其上市計(jì)劃也受到了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，趙軼表示將順勢而為，“因?yàn)槲覀冞€是堅(jiān)持長期主義，不會(huì)為了短期謀求一個(gè)上市資格而喪失了發(fā)展的主動(dòng)性。”同時(shí)他強(qiáng)調(diào)龍湖非常重視航道之間的協(xié)同，龍湖智創(chuàng)生活現(xiàn)在一方面在苦練內(nèi)功，提升經(jīng)營收入，另一方面則對低效的收并購保持警惕，將“一如既往地做好準(zhǔn)備，靜待花開”。

2022年龍湖新推出的智慧營造品牌“龍湖龍智造”，同樣是遵循“長期主義”的指引。截至目前，龍湖龍智造已獲取了40個(gè)項(xiàng)目，總建面超過700萬方。龍湖表示，這是基于過往TOD項(xiàng)目營造經(jīng)驗(yàn)及數(shù)字科技賦能的自然產(chǎn)物，也是公司洞察行業(yè)機(jī)會(huì)、布局長期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長極。

主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

持續(xù)壯大驅(qū)動(dòng)公司營收和利潤增長的引擎之外，龍湖的穩(wěn)健定力還來自于財(cái)務(wù)管理的自律審慎。

業(yè)績會(huì)上，趙軼強(qiáng)調(diào)：“過去幾年，龍湖穿越周期的一個(gè)很大利器，就是我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)。”根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年龍湖資產(chǎn)負(fù)債率為65%，凈負(fù)債率58%，現(xiàn)金短債比3.52，穩(wěn)居三道紅線“綠檔”；平均借貸成本4.10%，持續(xù)保持低位。

值得一提的是，據(jù)趙軼透露，2022年龍湖已提前償還今年將到期的債務(wù)，年內(nèi)龍湖已沒有境外債到期，債務(wù)安全可控。

“三支箭”“金融16條”等利好的逐步落地，讓龍湖獲得了更多融資支持，也積累了更多金融資源。2022年，龍湖成功發(fā)行多個(gè)行業(yè)“首單”，如11月成功發(fā)行“第二支箭”首單中期票據(jù)，12月則獲得了首筆7億元內(nèi)保外貸額度。此外，龍湖已經(jīng)與六大國有銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得大規(guī)模授信額度。

有力的金融支持讓龍湖更有信心應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)。對于2023年財(cái)務(wù)方面的計(jì)劃，趙軼透露，2023年龍湖債務(wù)會(huì)保持2080億元左右的總數(shù)平穩(wěn)不變，但結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。具體而言，他表示龍湖將加大國內(nèi)銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，每年可能下降5個(gè)百分點(diǎn)，從而“繼續(xù)保持行業(yè)最優(yōu)的短債比，和行業(yè)最優(yōu)的現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖的整個(gè)現(xiàn)金流牌面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠去應(yīng)對行業(yè)周期”。

“增肌不增重”

相對寬松的政策環(huán)境下，市場同樣顯現(xiàn)出回暖跡象。龍湖集團(tuán)高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠透露，今年2月龍湖重點(diǎn)關(guān)注的城市到訪和成交量都有提升，并且2月龍湖全口徑銷售額同比增長86%。

數(shù)字提振了信心，不過相比于簽約規(guī)模和排名，2023年龍湖更加看重質(zhì)量。張旭忠表示，目前看不同能級城市存在分化，2023年將根據(jù)市場變化和城市情況實(shí)行彈性供貨策略。

對于2023年的投資安排，張旭忠表示龍湖首先將堅(jiān)持“以銷定資”，拿地投資額和銷售回款動(dòng)態(tài)匹配，保證安全性，并且將嚴(yán)守投資刻度，產(chǎn)品打造進(jìn)一步提升盈利能力。

商業(yè)投資方面，截至2022年末，龍湖集團(tuán)已開業(yè)運(yùn)營76座商場，2023年龍湖將有5個(gè)重資產(chǎn)和6個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目亮相，陳序平預(yù)計(jì)，2023年這11個(gè)項(xiàng)目將為龍湖貢獻(xiàn)4億元左右的租金收入。未來，龍湖則將保持每年開業(yè)10個(gè)左右的節(jié)奏，輕重并舉，穩(wěn)步發(fā)展。

無疑，“增肌控重”注定是辛苦的過程，但亦是房地產(chǎn)行業(yè)擺脫過往杠桿與負(fù)債驅(qū)動(dòng)的必然選擇。龍湖的2022年成績單證明了房企新模式的可行性，在未來，其發(fā)展空間也依然值得市場的想象與期待。