央廣網(wǎng)北京5月19日消息（記者門庭婷）今年上半年，北京土拍市場進入“快節(jié)奏”模式。近日，北京市規(guī)自委再次掛牌一批住宅用地，目前來看，6月份將有17宗地塊等待買家。

新地塊熱鬧入市的同時，已出讓地塊的動態(tài)同樣受到關注。記者近日探訪了曾吸引多家房企競逐的豐臺青塔棚改地塊。可以看到，臨近四環(huán)、配套成熟的區(qū)位優(yōu)勢下，地塊周邊環(huán)境仍有客觀制約。與此同時，8.5萬元/平方米的價格，置業(yè)者是否愿意買單，還需看最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品如何。

(資料圖片僅供參考)

區(qū)域配套成熟 靠近鐵路成明顯“槽點”

豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地出讓時，吸引了17家競買主體，最終北京建工通過搖號，以上限價格將其摘得，溢價率為15%。

優(yōu)越的地理位置是這宗地塊的明顯優(yōu)勢。出讓文件顯示，地塊東至青塔村東路，南至現(xiàn)狀住宅、北京市稅務學校，西至青塔西路，北至青塔村東路。記者導航至青塔西里，北側(cè)便是地塊所在位置，目前地塊周邊已豎起綠色圍擋。

地塊北側(cè)臨近蓮石東路，東側(cè)與南四環(huán)直線距離約500米，周邊3公里范圍內(nèi)還有小屯路、京港澳高速。軌道交通方面，地塊與地鐵一號線玉泉路站、五棵松站形成三角關系，且與兩站直線距離均不足2公里。此外，地塊東側(cè)西側(cè)均設有公交站，日常出行較為便利。

地塊兩側(cè)均有公交站點（央廣網(wǎng)發(fā)，門庭婷 攝）

此外，臨近海淀區(qū)的地理位置，無疑又為地塊增加了一重光環(huán)，有業(yè)內(nèi)人士評價該地塊“身在豐臺 魂在海淀”。

其他生活配套方面，青塔地塊也可圈可點。翠微百貨、五棵松華熙LIVE、北京市十一學校、解放軍總醫(yī)院第一醫(yī)學中心、天元公園、萬豐公園等配套資源都在地塊3公里直線范圍內(nèi)。

地塊周邊底商豐富，生活配套齊全（央廣網(wǎng)發(fā)，門庭婷 攝）

盡管享受充足的區(qū)位優(yōu)勢，聚焦地塊周邊，卻有一些難以規(guī)避的問題，其中最明顯的“槽點”是臨近鐵軌。青塔地塊與北京西站直線距離約5公里左右，而與蓮石東路平行的鐵軌，正是在地塊北側(cè)。記者在10分鐘左右時間內(nèi)，記錄到兩列火車經(jīng)過。這對今后樓盤的隔音措施提出了考驗，特別是臨近北側(cè)的樓棟。此外，據(jù)了解，地塊附近區(qū)域有飛機低空航道，會受到更多噪音影響。

地塊附近鐵路有火車駛過（央廣網(wǎng)發(fā)，門庭婷 攝）

此外，豐臺青塔地塊由FT00-0601-0633、FT00-0601-0634兩塊地組成，兩塊地之間存在一處相對老舊的小區(qū)。今后項目社區(qū)如何規(guī)劃、樓盤如何排布都需要重點考慮。

價格高于周邊均價 考驗開發(fā)商操盤能力

對開發(fā)商而言，青塔地塊的純粹性也是其魅力之一。據(jù)了解，該地塊為純住宅，無配建，且無自持份額及政府持有份額。

此外，青塔地塊成交價為27.485億元，成交樓面價折合約5.29萬/平方米，與8.5萬元/平方米的銷售指導價之間存在較大價差，開發(fā)商能夠保有可觀的利潤空間。

不過，8.5萬元/平方米的價格能否吸引置業(yè)者買單仍未可知。

目前來看，地塊周邊新房有北京城建·龍樾天元等項目在售，北京城建·龍樾天元均價約8.5萬元/平方米，稍遠的北京城建·宸知筑均價7.5萬元/平方米，目前在售為125-135平方米的三至四居，華曦府均價約7.5萬元/平方米，目前仍有部分現(xiàn)房待售。

二手房方面，安居客網(wǎng)站信息顯示，青塔區(qū)域二手房價格多在8萬元/平方米以下，萬科假日風景部分房源單價可達8.4萬元/平方米以上，青塔蔚園價格則較低，多在5.3萬元/平方米左右。地塊往北，玉泉路地鐵站周邊二手房價也大多低于8萬元/平方米。

此外，從更大范圍來看，單價8.5萬元/平方米的新樓盤，在北京市場也有更多選擇，其中不乏海淀區(qū)、朝陽區(qū)等活力板塊的項目。

單從價格來看，新地塊并不具備明顯優(yōu)勢，不過綜合區(qū)位等條件，若產(chǎn)品過硬，仍有其不可替代性。這便對開發(fā)商的操盤能力提出了更高要求。

地塊現(xiàn)狀（央廣網(wǎng)發(fā)，門庭婷 攝）

根據(jù)“北京建工地產(chǎn)”微信公眾號在拿下青塔地塊后發(fā)布的消息，這是其2023年摘得的首個地塊。有消息稱，北京建工或?qū)⒃诖说貕K打造三居、四居產(chǎn)品。

作為北京市屬企業(yè)，北京建工已在多座城市布局房地產(chǎn)項目。聚焦北京市場，其目前主要在售項目有位于房山區(qū)的北京建工·攬星宸和懷柔區(qū)的北京建工·璟玥林汐。其中，北京建工·攬星宸是房山區(qū)首個拿地即開工試點項目，臨近地鐵房山線蘇莊站，周邊配套相對齊全，置業(yè)者關注度較高。根據(jù)“北京建工地產(chǎn)”發(fā)布的消息，項目2月25日開盤售出621套，3月位列北京市商品住宅成交套數(shù)第一名。

然而，在高端改善市場，北京建工的開發(fā)經(jīng)驗并不豐富，特別是獨立操盤經(jīng)驗較少。另外，其近兩年獲取的地塊也有一部分為聯(lián)合拿地，北京建工并未操盤，如位于朝陽區(qū)、今年4月份開盤的和光煦境由保利操盤，目前在售的龍湖建工·九里熙宸則由龍湖操盤。

相較于以上項目，可以說，青塔地塊是一宗優(yōu)勢與劣勢都比較明顯的地塊，而在這樣的地塊上做文章，如何“揚長補短”、獲得好的市場反饋與較快的去化速度，對開發(fā)商來說也是一種考驗。無論是在產(chǎn)品的打造，還是市場營銷推廣等方面，開發(fā)商無疑都要具備較強的能力。沒有太多高端改善樓盤獨立操盤經(jīng)驗的北京建工能否“自證實力”，還需市場的驗證。