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王麗新

樓市年中大考已收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1月-6月，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，但6月單月銷售額環(huán)比轉(zhuǎn)弱。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑，走出一條“一季度恢復(fù)，信心提振；二季度不樂觀，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的曲線。

從“小陽春”到“降溫”，部分剛需及改善性需求經(jīng)過一輪集中釋放后，未能形成持續(xù)性銜接，增加了半年市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性因素。

若無強(qiáng)力政策出臺(tái)引導(dǎo)，下半年市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏仍將呈現(xiàn)緩慢狀態(tài)。在筆者看來，下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在三方面承壓：一是合理需求仍難以得到足夠釋放，導(dǎo)致消費(fèi)預(yù)期不明朗，市場(chǎng)去化壓力隨之加大，信心需進(jìn)一步重建；二是三季度將再迎償債高峰期，部分房企還債壓力較大，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)，對(duì)債權(quán)人、投資者和購房者信心均有負(fù)面影響；三是被 “披星戴帽”或強(qiáng)制退市的上市房企預(yù)計(jì)會(huì)增多，給增量資金進(jìn)入市場(chǎng)以及投資者進(jìn)入房地產(chǎn)板塊，造成一定程度的沖擊。

短期壓力不言而喻，但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情結(jié)束了，反而是剛剛開始，因此也不必過于悲觀。當(dāng)一個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，從來都是“危“與”機(jī)”同在。畢竟，樓市點(diǎn)狀回暖仍在繼續(xù)，需求相對(duì)旺盛的核心城市并未“啞火”，部分三、四線城市市場(chǎng)也正在企穩(wěn)，這些都是好信號(hào)，需進(jìn)一步夯實(shí)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企中有11家上半年銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，平均漲幅為13.1%。由此可見，努力仍會(huì)有成效。

那么，下半年房企需聚焦哪些方面發(fā)力？不同房企，答案不同。

有被摘牌風(fēng)險(xiǎn)的房企要做好市值管理，其中，處在退市邊緣的A股房企，需多措并舉避免“一元退市”；因未如期披露財(cái)報(bào)遭停牌至今的H股房企，需盡快完成審計(jì)工作，發(fā)布2022年財(cái)報(bào)，保住上市地位。出險(xiǎn)房企則需積極化債，一是爭(zhēng)取盡快與債權(quán)人達(dá)成一致，盤整優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拿出行之有效的債務(wù)重組方案，包括落實(shí)債務(wù)展期以及以股抵債等方案；二是推進(jìn)定增事宜，在做好保交付工作的同時(shí)，適當(dāng)補(bǔ)充一部分流動(dòng)資金，維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；三是積極尋找戰(zhàn)投，多方接觸投資者尋求更多合作的可能。

流動(dòng)性壓力較大但尚未出險(xiǎn)的房企，需積極調(diào)整供貨節(jié)奏，抓住去化率較好的城市和區(qū)域，加快推盤促回款，充盈銷售現(xiàn)金流，同時(shí)還需多方研判去年以來相關(guān)部門發(fā)布的融資新政，多渠道融資增厚現(xiàn)金流規(guī)模，甚至找機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)變現(xiàn)，深挖現(xiàn)金流安全池。

現(xiàn)金流相對(duì)充裕且財(cái)務(wù)盤面較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企，則有望實(shí)現(xiàn)彈性擴(kuò)表，尋求優(yōu)質(zhì)投資“換倉提質(zhì)”。同時(shí)，為了提升利潤(rùn)率和管理效能，這類房企需努力降低費(fèi)用成本開支，控制各項(xiàng)成本支出，深化組織架構(gòu)調(diào)整，精簡(jiǎn)瘦身，降本增效。更重要的是，要重視經(jīng)營(yíng)＋服務(wù)性業(yè)務(wù)，加碼滿足新興需求的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為未來發(fā)展找到第二、第三增長(zhǎng)曲線。

往后看房地產(chǎn)市場(chǎng)，不確定性預(yù)期較強(qiáng)，恢復(fù)仍舊是一個(gè)緩慢溫和的過程。當(dāng)下，頭部房企掌舵人及業(yè)內(nèi)專家的共識(shí)是，短期內(nèi)難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，脈沖式調(diào)整是主旋律。不過，住房長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)仍在，下半年，不排除調(diào)控政策進(jìn)一步優(yōu)化放松的可能性，屆時(shí)將為樓市注入信心，促進(jìn)交易活躍度提升。