金三銀四的尾聲，上海從新房、二手房到土地市場(chǎng)，火力全開。

近期，上海新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)率動(dòng)輒超 400%。購(gòu)房平臺(tái)公開信息顯示，華發(fā)古美華府二期認(rèn)購(gòu)率 428%、象嶼招商公園 1872 北區(qū)二批次認(rèn)購(gòu)率 427%、上海建發(fā) · 璟院認(rèn)購(gòu)率 492%、綠城前灘百合園認(rèn)購(gòu)率 458% ……

而這些熱盤所在區(qū)域的地塊，也成為此次超 50 家房企在 4 天的競(jìng)拍中，虎視眈眈的 " 獵物 "。

(資料圖)

上海首輪土拍賣了 519 億，有房企帶著橙子、香蕉、紅圍巾入場(chǎng)……

據(jù)克爾瑞分析，此次集中供地中，徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區(qū)供地都屬優(yōu)質(zhì)地塊，青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點(diǎn)板塊地塊也擺上了貨架。

而今年房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的松動(dòng)，意味著房企又能賺錢了。

因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數(shù)地塊底價(jià)成交外，其余地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，整體溢價(jià)率創(chuàng)下 2021 年集中供地以來(lái)的新高 7%。

4 天里，19 宗全部出讓地塊的地塊中，15 宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，這些熱門地塊都被誰(shuí)搶了？哪些地塊更值得買房人期待？

開發(fā)商賺錢的空間大了

熱度最高的當(dāng)屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè) 07-02 地塊，參拍房企就多達(dá) 20 組，包括華潤(rùn)、中海、中鐵置業(yè)、華僑城、萬(wàn)科、碧桂園等等，還一度因?yàn)橄到y(tǒng)報(bào)價(jià)問(wèn)題，直到 20 日晚上 10 點(diǎn)多才完成出讓。最后，該地塊被華發(fā) + 江蘇海潤(rùn)聯(lián)合體以 19.19 億元競(jìng)得，溢價(jià)率 8.98%，成交樓面價(jià) 38689 元 / 平方米。

該地塊更是被不少買房人 " 意念預(yù)定 "。該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià) 6.4 萬(wàn)元 / 平方米，與目前在售的虹橋公館三期房地聯(lián)動(dòng)價(jià)持平。據(jù)克爾瑞分析，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算，地房比為 60%，房地差達(dá)到 25311 元 / 平方米，盈利空間大。

而對(duì)于購(gòu)房人而言，板塊周邊的同類二手房售價(jià)已經(jīng)到達(dá) 7 萬(wàn)元 / 平方米，從動(dòng)工到交付，倒掛空間將進(jìn)一步放大，加上近年來(lái)大虹橋板塊概念，該地塊熱度將持續(xù)增高。

普陀區(qū)也是近年來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域，普陀區(qū)桃浦社區(qū) H6 街坊 H6-5 地塊吸引 11 個(gè)競(jìng)買人參與，最后被浙江交投和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體以 37.78 億元拿下，溢價(jià)率 9.5%，樓板價(jià) 4.4 萬(wàn)元 / 平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到 7.9 萬(wàn)元 / 平方米，令圍觀群眾震驚。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，" 地塊不是桃浦板塊核心位置，所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)要低（去年 7 月，桃浦科技智慧城 026-01 地塊被金茂以 35.288 億元競(jìng)得，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為 8.3 萬(wàn)元 / 平方米）。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價(jià)在 8.2 萬(wàn)元 / 平方米左右，這幅地塊跟這兩個(gè)項(xiàng)目的直線距離約 1.5 公里，房地聯(lián)動(dòng)價(jià) 7.9 萬(wàn)元 / 平方米，所以還是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的。"

" 為了爭(zhēng)奪這宗更能賺錢的宅地，房企的積極性在報(bào)價(jià)階段就體現(xiàn)出來(lái)了，一個(gè)報(bào)價(jià)出現(xiàn)后基本不到 5 秒就有第二個(gè)報(bào)價(jià)出現(xiàn)，不到 5 分鐘就到了中止價(jià)。進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段后，很快就有相同報(bào)價(jià)出現(xiàn)，說(shuō)明大家的報(bào)價(jià)策略比較相似，并且國(guó)央企還是占到絕對(duì)主力。" 盧文曦分析，象嶼這次同樣選擇和其他房企聯(lián)合拿地，減輕投資壓力，同時(shí)可以增加后續(xù)土儲(chǔ)，有助于進(jìn)一步深耕上海。

容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊不愁賣

越秀出手拿下的靜安區(qū)中興社區(qū) C070202 單元 306-04 地塊，是此次土拍的核心地塊之一，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到 12.1 萬(wàn)元 / 平方米。

記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，該地塊雖然面積不大，但極具區(qū)位優(yōu)勢(shì)，8 號(hào)線地鐵口零距離，對(duì)面即雅賓利社區(qū)，學(xué)校等教育資源配套近在咫尺，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)內(nèi)鮮見(jiàn)的宅地。

中鐵置業(yè)拿下的徐匯區(qū)田林地塊樓板價(jià)最高，達(dá)到 8.55 萬(wàn)元 / 平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià) 13.1 萬(wàn)元 / 平方米。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒(méi)有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無(wú)新房供應(yīng)，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào) + 葛洲壩綠城等 12 組競(jìng)買人爭(zhēng)奪，在觸發(fā)中止價(jià)后，中鐵拿下該地塊，成交總價(jià) 19.05 億元，溢價(jià)率 8.91%，成交樓面價(jià)約 85505 元 / 平方米，按照 13.1 萬(wàn)元 / 平方米房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算，地房比為 65%，房地差超 4.5 萬(wàn)元 / 平方米，盈利空間較為可觀。

" 畢竟是上海土地，從安全角度來(lái)看，投資價(jià)值遠(yuǎn)優(yōu)于三、四線城市，而且上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)給出，利潤(rùn)都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷售額。一些容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊更是不愁賣，資金回籠速度快。" 盧文曦認(rèn)為。

記者 |包晶晶

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì) |盧祥勇

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