編 輯丨張偉賢 , 張敏

圖 源丨圖蟲(chóng)

由于與其他房企發(fā)展周期交錯(cuò)，綠城中國(guó)（03900.HK，簡(jiǎn)稱 " 綠城 "）在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中幸運(yùn)規(guī)避了某些風(fēng)險(xiǎn)。

(資料圖)

當(dāng)下的綠城，既沒(méi)有債務(wù)違約跡象，還多次在北京、上海、杭州、寧波等一二線城市補(bǔ)倉(cāng)拿地。作為一家具有央企大股東背景的混合制企業(yè)，綠城已然是市場(chǎng)的幸運(yùn)兒。

透過(guò)綠城 2023 年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看該公司近期的發(fā)展路徑，可圈可點(diǎn)之處實(shí)則不少。比如，盈利水平穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中，全口徑合同銷(xiāo)售 1342 億元，同比增長(zhǎng) 19%，位列全國(guó)第七；自投銷(xiāo)售 982 億元，同比增長(zhǎng) 16%，排名全國(guó)第八；權(quán)益比上升 11 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 64%；歸母凈利潤(rùn) 25.45 億元，同比增長(zhǎng) 41.3%；核心規(guī)模凈利 38.81 億元，同比增長(zhǎng) 4.2%；行政及銷(xiāo)售開(kāi)支 26.68 億元，同比下降 14.3%；資金成本保持在 4.4% 的低位，現(xiàn)金短債比 2.2 倍，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健。綠城也因此獲得標(biāo)普評(píng)級(jí)展望提升到正面。

但這或許是歷年來(lái)首度令高管團(tuán)隊(duì)感到喜憂參半的一份成績(jī)單。喜的是，綠城銷(xiāo)售排名進(jìn)入行業(yè)前十，因進(jìn)入爬坡周期，綠城上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，與權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)正相關(guān)。但行業(yè)趨勢(shì)之下，綠城下半年也有隱憂：全年毛利率承受下降的壓力，拿地、銷(xiāo)售等尚存不確定性。

據(jù)綠城中國(guó)執(zhí)行董事及副總裁李駿透露，為了拿地，上半年，綠城參加了杭州、上海、北京等核心一二線城市 100 多場(chǎng)次土拍，新增項(xiàng)目 19 個(gè)，總建面 257 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值 571 億元。

進(jìn)入下半年，這一輪調(diào)控也進(jìn)入政策寬松周期，綠城預(yù)判，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出重大變化。但市場(chǎng)能否如期轉(zhuǎn)暖，并給公司帶來(lái)切實(shí)的利好，仍需繼續(xù)觀察。

戰(zhàn)略聚焦是 " 雙刃劍 "

與行業(yè)的整體趨勢(shì)類(lèi)似，綠城今年繼續(xù)面臨利潤(rùn)率下滑的壓力。其中一個(gè)重要原因在于，綠城在 2021 年及之前所拿地塊的減值撥備，對(duì)凈利潤(rùn)形成壓力。

今年上半年，綠城根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，共計(jì)提了 4.6 億元的減值撥備。其中主要是物業(yè)減值，有 4.2 億元，其他包括往來(lái)款的信用風(fēng)險(xiǎn)減值 4000 萬(wàn)等。物業(yè)減值主要是部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不及預(yù)期所致。比如寧波某大型未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目計(jì)提一個(gè)多億。

綠城執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)解釋稱，出于謹(jǐn)慎原則，綠城會(huì)在每年的每一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)幾乎所有在建在售項(xiàng)目都進(jìn)行減值測(cè)試，目的就是擠一擠資產(chǎn)泡沫，夯實(shí)公司的財(cái)務(wù)狀況。今年上半年，綠城凈利潤(rùn)占比已經(jīng)提升到 55% 左右，如果剔除匯兌損益因素，凈利潤(rùn)規(guī)模占比已經(jīng)達(dá)到 60% 左右。耿忠強(qiáng)認(rèn)為，這已經(jīng)回歸到一個(gè)相對(duì)合理的水平。

一個(gè)事實(shí)是，這些計(jì)提減值項(xiàng)目都是 2021 年或者 2021 年之前拿的地，受項(xiàng)目毛利率偏低影響，綠城今明兩年報(bào)表均要為此 " 買(mǎi)單 "。

耿忠強(qiáng)認(rèn)為，毛利率承壓是行業(yè)趨勢(shì)所致。此外，今年上半年綠城對(duì)部分合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目也計(jì)提了減值準(zhǔn)備，還有匯兌損失 6.93 億元。

就綠城的情況而言，過(guò)去拿地策略不夠聚焦，導(dǎo)致了利潤(rùn)的下行。如今，綠城聚焦核心城市核心地段，這會(huì)帶來(lái)地貨比的提升，同時(shí)又導(dǎo)致毛利率有所降低。但好處就是，這些地塊的安全性變高了，去化速度和價(jià)格都有保障。

這就是近兩年來(lái)綠城的發(fā)展邏輯，但也面臨著越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰認(rèn)為，當(dāng)前房企投資趨同，都往核心城市的核心地塊聚焦，都是出于安全性的考慮，相應(yīng)地也增加了投資難度。

多項(xiàng)舉措保 " 安全 "

同時(shí)，利潤(rùn)減少與項(xiàng)目減值計(jì)提，導(dǎo)致綠城面臨凈資產(chǎn)規(guī)模下降的風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，綠城凈資產(chǎn) 1051 億元，同比減少 5.7%。耿忠強(qiáng)分析道，除了資產(chǎn)減值之外，今年上半年優(yōu)先股少數(shù)股東權(quán)益退出，加之部分項(xiàng)目清算注銷(xiāo)，導(dǎo)致綠城今年上半年的凈資產(chǎn)有所降低。

但他又指出，綠城歸母利潤(rùn)大幅提升了 41.3%，核心凈利潤(rùn)提升了 4.2%，平均融資成本下降了 10 個(gè)基點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，今年上半年實(shí)現(xiàn) 170 億元，進(jìn)一步體現(xiàn)了公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量發(fā)展思路。

據(jù)李駿透露，為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，綠城在浙江省內(nèi)的優(yōu)質(zhì)三四線城市也進(jìn)行了投資布局，比如嘉興的市區(qū)，臺(tái)州的臨海和紹興上虞；同時(shí)在杭州、寧波等增厚土儲(chǔ)，有效保障全年銷(xiāo)售計(jì)劃。據(jù)透露，截止到 2023 年 8 月 25 日，綠城累計(jì)新增貨值已經(jīng)超過(guò) 1000 億元。其中，綠城需承擔(dān)土地成本 491 億元，預(yù)計(jì)年內(nèi)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率能夠達(dá)到 48%。

資金回籠壓力，倒逼綠城加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏。綠城在上海獲取的三宗地——閔行梅龍地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊計(jì)劃全部提前到年內(nèi)入市。據(jù)介紹，目前綠城從拿地到開(kāi)工的周期縮短至 2.1 個(gè)月。今年上半年，綠城竣工面積達(dá)到 779 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 56%。

下半年市場(chǎng)仍待觀察

盡管綠城給出了投資者一個(gè)正向的反饋，但面對(duì)充滿不確定性的下半年，管理層仍然感到壓力重重。

李駿表示，不同城市的市場(chǎng)表現(xiàn)不盡相同，近期也確實(shí)出現(xiàn)了一二線城市少部分的近郊板塊市場(chǎng)下滑的跡象，整體市場(chǎng)也還處在筑底的階段。但一方面，綠城在郊區(qū)板塊的布局本來(lái)貨量就比較少，三四線城市也不是綠城的布局重點(diǎn)；另一方面，當(dāng)前也不乏表現(xiàn)穩(wěn)定的城市和板塊，如舟山、溫州的部分板塊，余姚等經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較強(qiáng)的三線城市。

同時(shí)，在整個(gè)行業(yè)在融資難度加大的情況下，綠城整體的融資結(jié)構(gòu)做到了相對(duì)穩(wěn)定與合理。今年上半年，綠城的平均融資成本為 4.4%，較去年同期下降了 10 個(gè)基點(diǎn)。此外，通過(guò)優(yōu)化債務(wù)久期，綠城也在逐漸降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

今年上半年，綠城的現(xiàn)金短債比為 2.2。進(jìn)一步看，一年內(nèi)到期的借款比例占 21.8%，維持在較低的水平。

對(duì)于綠城而言，雖然貨值充裕，但銷(xiāo)售前景仍將取決于市場(chǎng)景氣程度。據(jù)透露，今年綠城在長(zhǎng)三角區(qū)域的貨值為 1068 億，占比達(dá)到 55%。在北京、天津、西安等地，綠城均有相當(dāng)規(guī)模的貨值。

分析人士認(rèn)為，近期，杭州、寧波、天津等地市場(chǎng)均有不同程度的波動(dòng)，綠城的去化壓力可想而知，這些城市能否在此輪政策利好中升溫，目前仍需觀察。此前，綠城上海多個(gè)合營(yíng)高端項(xiàng)目受到云錦東方事件影響，銷(xiāo)售周期也被迫推后。

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本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 章寶怡

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