11月23日，上海市印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》。意見指出，在確保安全的前提下，可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)類項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

同時，新出讓商品住房用地繼續(xù)配建不少于5%的保障性住房，無償移交政府，主要用作公共租賃住房;繼續(xù)配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，在土地出讓合同中進(jìn)行約定，并鼓勵各區(qū)統(tǒng)籌配建面積，集中實施配建。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照規(guī)定向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放等。

在今年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》后，廈門、成都、廣州、武漢、蘇州、杭州、南京、合肥等城市發(fā)布了保障性租賃住房相關(guān)政策或征求意見稿，除了土地、財稅、金融、民用水電氣等的支持政策以及嚴(yán)格監(jiān)管政策外，相比于其他城市，上海市保障性租賃住房政策在管理、品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、房源籌集以及充分調(diào)動企業(yè)參與方面有諸多創(chuàng)新點。

針對上海保障性租賃住房政策對其他大城市的借鑒意義，貝殼研究院高級分析師黃卉也從以下五個方面進(jìn)行了解讀。

一是統(tǒng)籌管理，提高保障效率。此次意見提出將公租房、單位租賃房和享受政策支持的各類租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房，通過統(tǒng)籌管理，可以加強(qiáng)對已有各類房源之間的協(xié)調(diào)，提升現(xiàn)有房源的匹配效率，減少房源空置情況，在做好政策銜接的同時，有利于提高保障性租賃住房的保障效率。

二是需求導(dǎo)向，提升租住品質(zhì)。現(xiàn)階段租賃需求走向多樣化、品質(zhì)化，家庭型租賃需求顯現(xiàn)，尤其是超大城市的新市民、青年人群體租賃需求更為顯著。此次意見提出保障性租賃住房可以適當(dāng)配置三居室等大戶型，適當(dāng)配置公建和商業(yè)配套設(shè)施，同時配套公共服務(wù)支持政策，有利于保障不同家庭狀態(tài)的新市民、青年人享受公共服務(wù)的權(quán)利，通過促進(jìn)承租人、居住使用人融入社區(qū)，能夠提升對城市的歸屬感。

三是確定標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化準(zhǔn)入門檻及租金要求。其一，此次意見在準(zhǔn)入條件上，首提了人均住房建筑面積低于15平米，保障對象更為明確;其二，租金方面，同杭州一樣，保障性租賃住房的租金水平不得高于同地段同品質(zhì)市場租金的90%，與市場化租金相差不宜過大，能夠提高各類租賃企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性。有利于減輕租賃企業(yè)的運營壓力，適當(dāng)擴(kuò)大租賃企業(yè)的盈利能力，能夠有效轉(zhuǎn)變租賃企業(yè)的觀望態(tài)度，參與到保障性租賃住房的供應(yīng)中。

四是政策條件靈活，激發(fā)企事業(yè)單位積極性。超大城市新市民、青年人群體規(guī)模較大，保障性租賃住房需要充分發(fā)揮市場主體的力量，形成多主體投資、多渠道供給的局面。此次意見：一方面企事業(yè)單位建設(shè)的保障性租賃住房可以優(yōu)先或定向供給符合條件的本單位職工，有利于職住平衡，同時企事業(yè)單位可結(jié)合本單位情況設(shè)置推出機(jī)制、戶型標(biāo)準(zhǔn)，且租金價格可進(jìn)一步降低，能夠進(jìn)一步激發(fā)企事業(yè)單位的積極性，提升職工的住房福利。另一方面，國有企業(yè)本身具有政府背書的優(yōu)勢，此次明確了國資支持政策，并將參與保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)納入國有企業(yè)考核評價范圍，能夠充分發(fā)揮國有企業(yè)的對市場主體的帶動效應(yīng)。

五是多種政策支持，增加有效房源供應(yīng)，特別是增加新建保障性租賃住房。此次意見除了落實了五類土地以及財稅、金融和水電氣價格的支持政策外，其一明確“非改租”最低運營年限為5年，相對較低，便于“非改租”租賃企業(yè)靈活制定整體運營策略;其二強(qiáng)調(diào)了新建商品房不少于5%的保障性住房，以及不少于15%的自持租賃住房，同時集中實施配建的保障性租賃住房，先于商品住房供地或者同時供地，單獨選址的租賃住房用地可以分期收取土地價款，這些舉措在于擴(kuò)大新建保障性租賃房源，同時更大發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建保障性租賃住房的作用。

(記者 門庭婷)