在物業(yè)行業(yè)近幾年的快速發(fā)展中，資本扮演了重要的角色，50余家上市物業(yè)公司借助資本的力量完成規(guī)模躍升、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及業(yè)績(jī)的飛速增長(zhǎng)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年初至9月16日，共有11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，已遞交招股書正等待上市的物企有24家。中指研究院預(yù)計(jì)，到年末上市物企將突破70家。

不過，今年以來多家物企首次沖刺IPO失敗，給物企上市熱潮潑了一小盆“冷水”。新力服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)等中小型物企都沒能在招股書有效期內(nèi)成功上市，不得不重新遞表。同時(shí)，隨著資本市場(chǎng)理性回歸，行業(yè)估值也面臨著整體回調(diào)。

物企獲批上市進(jìn)度放緩

9月16日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，公司經(jīng)營(yíng)管理層經(jīng)審慎決策，決定終止籌劃陽(yáng)光智博發(fā)行 H 股股票事項(xiàng)并撤回相關(guān)申請(qǐng)文件。此前，陽(yáng)光城曾宣布將用旗下物業(yè)板塊陽(yáng)光智博生活服務(wù)100%股份戰(zhàn)略換取萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云4.8%的股份。

在陽(yáng)光智博主動(dòng)放棄上市計(jì)劃的同時(shí)，還有另一些企業(yè)在沖擊上市過程中無(wú)奈折戟。

今年9月初，港交所網(wǎng)站顯示，新力服務(wù)的上市申請(qǐng)書已變?yōu)?ldquo;失效”狀態(tài)。未能在6個(gè)月有效期內(nèi)獲得通過，這意味著新力服務(wù)第一次沖擊IPO以失敗告終。

但新力服務(wù)并未放棄上市計(jì)劃，其回應(yīng)稱，公司上市進(jìn)程目前仍在按計(jì)劃推進(jìn)中，會(huì)根據(jù)港交所的規(guī)定和指引更新上市申請(qǐng)資料，申請(qǐng)資料更新好后會(huì)及時(shí)重新遞交港交所。此次申請(qǐng)資料失效不會(huì)影響公司的現(xiàn)有計(jì)劃，具體更新時(shí)間以港交所網(wǎng)站公布為準(zhǔn)。

對(duì)于上市申請(qǐng)資料失效的原因，新力服務(wù)指出是因?qū)徲?jì)報(bào)告有效期屆滿，屬于正常現(xiàn)象。不過，業(yè)內(nèi)仍有傳言稱，新力服務(wù)將終止上市，賣身龍湖智慧服務(wù)，而新力服務(wù)對(duì)此予以否認(rèn)，表示公司已經(jīng)更新數(shù)據(jù)，只是目前在港交所暫未更新。

事實(shí)上，物企上市申請(qǐng)失效并非個(gè)例。

已上市的融信服務(wù)是在今年6月第二次遞交招股書后才順利登陸資本市場(chǎng)。而仍在排隊(duì)的企業(yè)中，除新力服務(wù)外，禹洲集團(tuán)旗下的禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源集團(tuán)旗下的世紀(jì)金源服務(wù)首次遞交的港股IPO申請(qǐng)都在今年先后面臨失效，兩家企業(yè)也都馬上提交了新的資料，繼續(xù)“闖關(guān)”港交所。

相較于物企爭(zhēng)相申請(qǐng)上市的“熱情”，港交所的審批則越來越“冷靜”。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)171天，而2021年同期的11家物企平均用時(shí)207天，審批節(jié)奏同比延后36天。以此估算，仍在排隊(duì)的物企或?qū)⒃谀甑字撩髂瓿跫猩鲜小?/p>

待上市物企規(guī)模多為中小型

近年來，借助資本紅利，物業(yè)行業(yè)迎來了快速增長(zhǎng)的黃金期。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰表示，2021年是行業(yè)的收購(gòu)整合大年，依據(jù)各新上市物企公告，募集資金普遍超過六成運(yùn)用于收并購(gòu)、市場(chǎng)外拓等規(guī)模擴(kuò)張手段。

其中，大型物企往往能獲得更高的融資金額，也就更有利于規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年8月，物業(yè)行業(yè)新增收并購(gòu)17起，涉及金額11.43億元，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等在管規(guī)模超過1億平方米的企業(yè)是8月收并購(gòu)的主力軍。

“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”不斷出現(xiàn)，而中小型物企不僅要與同梯隊(duì)企業(yè)捉對(duì)廝殺，還要面對(duì)頭部企業(yè)的擠壓，壓力越來越大。廣發(fā)證券研報(bào)指出，今年上半年，龍頭物企在收入與業(yè)績(jī)?cè)鏊偕暇娉^非龍頭，馬太效應(yīng)顯著。

大規(guī)模的企業(yè)市場(chǎng)估值也顯著優(yōu)于普通企業(yè)，克而瑞分析人士表示，規(guī)模越高的房企，在市盈率和營(yíng)收方面都有更好的表現(xiàn)。

從規(guī)模來看，放棄上市的陽(yáng)光智博以及第一次申請(qǐng)上市未能成功的新力服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)等企業(yè)都屬于中小型企業(yè)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，50家上市物企截至今年上半年的平均在管面積已達(dá)到1.108億平方，而前述未上市物企中規(guī)模最大的是世紀(jì)金源服務(wù)，其截至今年4月30日的在管總建筑面積約為7020萬(wàn)平方米，并未達(dá)到已上市物企的平均水平。

再來看目前正在等待聆訊的全部24家物企，其中僅有長(zhǎng)城物業(yè)截至2020年底的在管面積超過了1億平方米。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，24家待上市物企于2020年年底的在管面積均值為2623萬(wàn)平方米，整體規(guī)模偏小。

隨著上市物企數(shù)量的增多和行業(yè)整合的加速，資本市場(chǎng)對(duì)于物企的評(píng)價(jià)指標(biāo)越來越完善和嚴(yán)格，港交所還在今年調(diào)高了上市門檻。業(yè)內(nèi)人士分析指出，未來中小型物企上市的難度可能會(huì)有所加大。

行業(yè)整體估值回調(diào)

行業(yè)分化加劇的同時(shí)，隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物管行業(yè)整體估值也面臨回調(diào)。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，2021年8月恒生物業(yè)指數(shù)漲幅為-3.69%，物業(yè)板塊整體漲幅-1.54%，而同期恒生指數(shù)漲幅為-0.32%。

近期，摩根大通發(fā)表研究報(bào)告稱，上半年中國(guó)物管股業(yè)績(jī)表現(xiàn)無(wú)大驚喜，而自7月底以來，行業(yè)股價(jià)亦在區(qū)間橫行。該行對(duì)短期表現(xiàn)看法審慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是維持區(qū)間橫行的表現(xiàn)，并且該行全線調(diào)降了物管股目標(biāo)價(jià)。

高盛則在研報(bào)中表示，展望將來，相信大部分高盛有覆蓋的物管股盈利能力將緩慢下行，主要因?yàn)橥獠吭鲩L(zhǎng)積極將令利潤(rùn)攤薄，同時(shí)在數(shù)碼化及新業(yè)務(wù)上的持續(xù)投資短期不會(huì)帶來很多盈利。此外，人工成本持續(xù)提升，加上監(jiān)管環(huán)境趨緊，將是影響行業(yè)整體盈利能力的重要因素。

隨后的9月15日、16日，港股物業(yè)板塊連續(xù)下挫，多只物業(yè)股股價(jià)跌幅超過10%。

在經(jīng)歷過2020年的“春風(fēng)得意”之后，物業(yè)股在今年不可避免地走向回調(diào)。于是繼地產(chǎn)回購(gòu)潮之后，主流物企也開始了密集的回購(gòu)護(hù)盤行動(dòng)。9月以來，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、寶龍商業(yè)等物企都曾回購(gòu)股份，表現(xiàn)出對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，增強(qiáng)投資者信心。

從整體行業(yè)來看，克而瑞分析人士表示，資本市場(chǎng)的回調(diào)有助于擠出行業(yè)內(nèi)的水分，而一個(gè)相對(duì)理性的資本環(huán)境，將更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。企業(yè)需要堅(jiān)守和鍛造服務(wù)能力，才能贏得時(shí)間的復(fù)利。(記者 安垚)