近日，上海第三批集中供地現(xiàn)場競拍落下帷幕，收金逾470億元。雖然后續(xù)在12月仍有9宗商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等用地將出讓，但市場關(guān)注度更高的商品住宅用地出讓已順利收官，全年攬金超1700億元。

在精準(zhǔn)有效且持續(xù)優(yōu)化的土拍規(guī)則之下，上海全年土拍熱度呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，被業(yè)內(nèi)稱作“土拍模范生”。

集中供地成交宅地78宗，攬金1725億元

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，上海三輪集中供地共成交78宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地)，建筑面積約948萬平方米，成交總金額達到1725億元，供應(yīng)量與去年持平。若統(tǒng)計集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過1100萬平方米，同比增加21%。

分批次來看，首批集中供地成交的宅地數(shù)量最多，達到31宗，收獲土地出讓金約774億元;第二批和第三批的成交總金額分別為481億元和470億元。

從區(qū)域來看，三輪集中供地結(jié)構(gòu)逐漸向“五大新城”集中。浦東南匯和奉賢供地最多，成交建面超過100萬平方米，其中南匯成交總建面高達353萬平方米，占總成交建面的37%。克而瑞分析師認(rèn)為，核心區(qū)域如靜安、徐匯、楊浦的成交總建面都不足30萬平方米，土地資源依舊稀缺，未來如果這些核心區(qū)域有土地供應(yīng)，預(yù)計還將引起房企的積極競拍。

在市場熱度方面，不同于其他城市出現(xiàn)第二、三輪集中供地?zé)岫润E降的現(xiàn)象，上海土地市場整體走勢平穩(wěn)，三輪供地平均溢價率均在3-5%之間，流拍土地宗數(shù)也相對較少，其中第三輪集中供地?zé)o土地流拍。

值得注意的是，除商品住宅地塊外，上海三輪集中供地還逐漸加大了對租賃用地、安置房和城中村改造用地的傾斜力度，占比逐漸提升。其中第二批集中供地出讓安置房地塊14宗，租賃用地7宗;第三批集中供地則出讓租賃用地及安置房用地合計28宗。

多家房企聯(lián)合拿地，招商蛇口成“最大贏家”

作為一線城市，上海一直是多家房企積極布局的重點。從參與土拍的企業(yè)構(gòu)成來看，中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端指出，上海集中供地以央企、國企為主流，央企、國企不論是在融資成本還是在融資渠道方面都更有優(yōu)勢;也有大名城、路勁等持續(xù)深耕型民企代表，依托項目銷售回款在窗口期補倉，實現(xiàn)“拿地-銷售-回款-再拿地”的正向自我循環(huán)。

招商蛇口是今年上海土地市場的“最大贏家”，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，招商蛇口在三輪集中供地中共拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米;其次保利、象嶼的拿地金額也在百億元以上;深耕三、四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。

從22城第二輪集中供地開始，土地市場熱度有所降溫，地方國企托底現(xiàn)象逐漸突出。上海并未出現(xiàn)其他城市半數(shù)地塊被地方國企拿下的現(xiàn)象，但據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上海三輪集中供地也有約15%的地塊由此類公司競得，這在往年的土拍中并不多見。上海城投、臨港城投、奉賢投資開發(fā)集團等地方國企均在集中供地中有所斬獲。

在房地產(chǎn)融資收緊的背景下，聯(lián)合拿地成為今年22城集中供應(yīng)土地出讓的熱門。在上海第三輪集中供地中有5宗地塊被房企聯(lián)合體拿下，其中招商蛇口分別與南山、象嶼等企業(yè)“聯(lián)手作戰(zhàn)”拿下2宗地塊，金茂攜手上海國際旅游度假區(qū)置業(yè)有限公司和上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司摘得浦東新區(qū)迪士尼旁的橫沔老街地塊。

優(yōu)化政策規(guī)范競拍，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”

精準(zhǔn)全面的調(diào)控是上海土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)的關(guān)鍵。圍繞著“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，上海制定了堪稱全國標(biāo)桿的土地出讓規(guī)定，并不斷優(yōu)化調(diào)整。

針對土拍的參與者房企，上海不僅對房企自有資金進行監(jiān)管，還規(guī)范了“同一申請人”的概念，此前廣州土拍中一宗地出現(xiàn)320個房企“馬甲”進場，上海這一政策則從根本上杜絕了 “馬甲”搶地現(xiàn)象。同時上海規(guī)定競得地塊后，不得以任何形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)讓，防止房企圍標(biāo)。

出讓形式采用了招掛復(fù)合的方式，上海規(guī)定報名人數(shù)較多的地塊以有競價招標(biāo)方式出讓，使用打分制確定入圍者，并且設(shè)置了扣分制，房企拿地越多，扣分越多。

在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，上海設(shè)置了中止價和一次書面報價上限，以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。值得一提的是，上海從第二批集中供地開始在競價規(guī)則中增加了“隨機值”概念，也就是說如果競買人在書面報價階段出現(xiàn)相同報價，將自動產(chǎn)生一個隨機值，并納入平均價計算過程，通過精細(xì)化的規(guī)則調(diào)整進一步保障土拍的公平性。

“‘一次書面報價’在經(jīng)歷了三個批次的試驗、調(diào)整和定型后，將會作為一項成熟的規(guī)則延續(xù)至今后的上海土地供應(yīng)中，這項規(guī)則也是在目前的土拍中能夠?qū)?lsquo;公平性’和‘地價合理性’做到最好的。”中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示。

對于房屋未來售價，上海則引入了房價地價聯(lián)動機制，在拍地前就已明確項目的預(yù)售參考價格，參與集中供地的房企需簽署理性競價承諾書。中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端認(rèn)為，上海從價格體系上通過“房地聯(lián)動”對新房價格進行了整體錨定，預(yù)計未來兩年一二手房市場將平穩(wěn)運行。

上海中原研究院分析師也表示，上海集中土拍通過“中止價”“最高報價”“房地聯(lián)動價”等限制，將溢價率固定在10%以內(nèi)，為房企預(yù)留了利潤空間;禁止馬甲拿地也加強了拿地的公平性。從結(jié)果看新的土拍規(guī)則起到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的市場預(yù)期，整體開發(fā)商拿地回歸理性，地價上行壓力持續(xù)緩解，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

隨著上海集中供地收官，22城第三批集中供地也已進入尾聲，明年上海以及其他重點城市將出現(xiàn)哪些新規(guī)則、新現(xiàn)象?今年出讓的地塊入市后又將有什么樣的表現(xiàn)?記者將持續(xù)關(guān)注。(記者 門庭婷)