超70個城市樓市調(diào)控政策放寬，住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，放款速度創(chuàng)2019年以來最快的月份……在即將過去的4月一系列樓市松綁政策不斷落地，然而市場的反饋卻未能如期。貝殼研究院28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月貝殼重點(diǎn)監(jiān)控的50城二手房成交量環(huán)比、同比均大幅下滑，成交價格環(huán)比降幅擴(kuò)大，樓市托底效果不及預(yù)期。市場方面一直認(rèn)為，當(dāng)前疫情多點(diǎn)反復(fù)會減弱市場修復(fù)力度、延長修復(fù)時間，穩(wěn)定居民收入預(yù)期，修復(fù)市場信心是當(dāng)務(wù)之急，而部分此前過緊的政策亟待調(diào)整，其中以修復(fù)改善市場亟須的二套房認(rèn)房又認(rèn)貸呼聲最高。

樓市托底效果不及預(yù)期

貝殼研究院28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，疫情影響疊加季節(jié)性因素，2022年4月貝殼重點(diǎn)監(jiān)控的50城二手房成交量環(huán)比下降超20%，同比下降約50%，1-4月累計成交同比下降近40%。價格方面，4月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅較3月有所擴(kuò)大;同比跌幅擴(kuò)大至4.8%。50城市中超過六成的城市價格環(huán)比下跌，下跌城市個數(shù)較上月增加。

“樓市調(diào)控效果較弱的根本原因是市場預(yù)期沒有有效恢復(fù)。”貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，疫情沖擊、地緣沖突等給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長帶來更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，企業(yè)發(fā)展不景氣，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強(qiáng)。房企流動性風(fēng)險未實(shí)質(zhì)性改善，購房者對于新房項目交付品質(zhì)打折扣、延期交付甚至爛尾的擔(dān)憂未得到緩解，購買新房依舊謹(jǐn)慎。“新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場難升溫，最終導(dǎo)致市場整體信心不足，觀望情緒加重。”許小樂分析認(rèn)為。

這一點(diǎn)，從官方數(shù)據(jù)也可見一二：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)業(yè)的GDP為18930億元，比去年同期下降0.2%，同比居于末位。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，增速連續(xù)12個月下滑;商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，各房產(chǎn)類的經(jīng)營指標(biāo)增速表現(xiàn)均不可觀。在此背景下，業(yè)主端預(yù)期也較弱，貝殼50城二手房景氣指數(shù)在2月初達(dá)到局部高點(diǎn)23后持續(xù)下調(diào)，4月持續(xù)在18附近，處在市場景氣榮枯線20以下。

最長認(rèn)房認(rèn)貸周期

在降息落空、降準(zhǔn)縮水后，關(guān)于調(diào)整二套房認(rèn)房又認(rèn)貸、確保合理需求的呼聲逐漸被提出。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，當(dāng)前市民購房需求觀望情緒仍較重，疊加疫情多點(diǎn)散發(fā)帶來的不確定性，供需兩端配套政策仍需發(fā)力，未來優(yōu)化調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策亦將是重要舉措之一。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)市場開啟新一輪全面調(diào)控。2016年11月28日，上海市率先實(shí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，次年北京等大城市相繼跟進(jìn)，逐步在全國范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同時，各地將首套房、二套房最低首付比例均上調(diào)，其中二套房全面調(diào)整回2014年放松之前60%的水平。“認(rèn)房或認(rèn)貸”轉(zhuǎn)回“認(rèn)房又認(rèn)貸”成為本次調(diào)控的核心措施。

盤點(diǎn)歷次調(diào)控政策也可以看出，調(diào)節(jié)首付比例從而提高或降低購房門檻，是需求端最主要也是最強(qiáng)的調(diào)節(jié)政策。尤其是二套、三套房差異化的首付比例，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)自2016年第二輪調(diào)控中重新確立后，已經(jīng)實(shí)行了近六年，已是最長的一輪認(rèn)房又認(rèn)貸周期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，目前若二套房認(rèn)房又認(rèn)貸門檻松動，對改善性需求群體的利好影響是比較大的，有利于促進(jìn)住房改善性需求釋放、提升市場預(yù)期，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時對房企資金壓力的緩解也有積極作用。

難度與可能性

盡管不斷被提及，但關(guān)于二套房認(rèn)房又認(rèn)貸的松綁到底有多大可能與空間，市場爭議不斷。

可能派認(rèn)為，在2021年底，銀保監(jiān)會提出，現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求;住建部也提及要保障住房剛需，同時滿足合理的改善需求，但根據(jù)入年以來的市場整體政策變化來看，市場對于改善性需求的支持依舊較弱。

許小樂也認(rèn)為，4月18日央行提出因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放。

梁楠分析，自入年以來政策走向愈加明朗，重點(diǎn)支持剛需及改善型住房需求釋放，但對于很多家庭來說，置換房屋時資金壓力依舊較大。從已出臺城市的樓市松綁政策來看，受到利好的群體還是以剛需為主，對于改善性需求的支持力度偏弱。因此，未來二套房認(rèn)房又認(rèn)貸政策存在著一定的放松空間。

陳文靜也預(yù)計，部分市場逐漸企穩(wěn)恢復(fù)的核心城市，短期調(diào)整政策的預(yù)期偏弱，而多數(shù)二線、三四線城市預(yù)計將結(jié)合自身房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，對認(rèn)房又認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

現(xiàn)實(shí)情況也在逐漸證實(shí)這一觀點(diǎn)。3月1日，鄭州市成為今年首個明確提及放松認(rèn)房又認(rèn)貸的城市，進(jìn)入4月以來，蘭州、南京也分別對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”作出松動，各城市調(diào)控頻次更為密集，城市能級更高，松綁類型也更加多樣化，例如佛山、沈陽直接對購房者“買新賣舊”提供支持，一系列政策都對改善性需求起到了更好的支撐作用，呼應(yīng)了中央滿足合理性購房需求，具有較強(qiáng)的指示意義。

但審慎的一方認(rèn)為，三四線城市松綁信貸可能產(chǎn)生的問題要大于好處，一線城市的修復(fù)能力隨著疫情的緩解會逐步釋放。某股份制銀行在京分管信貸的總經(jīng)理直言，從銀行層面目前放貸速度已經(jīng)是本輪調(diào)控周期以來最快的，額度也比較充足，部分熱銷樓盤和二手房說明了目前市場需求依然存在，從廣深等地區(qū)疫情控制后隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、市場反彈的情況看，一線城市放松認(rèn)房又認(rèn)貸的空間十分有限。

對于一些重點(diǎn)城市放松認(rèn)房又認(rèn)貸，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“像北京這樣自我修復(fù)能力強(qiáng)、購買力足的一線城市的概率相對來說會小一點(diǎn)，但是這種小并不代表沒有，如果說后續(xù)市場壓力大的話，認(rèn)房認(rèn)貸等一些政策也是可以調(diào)整的”。

另外，嚴(yán)躍進(jìn)還提醒到，對于政策放松來說，要注意“房住不炒”的大基調(diào)，適當(dāng)做出市場秩序整頓的檢查，謹(jǐn)防由于放松引起的市場炒作引發(fā)房價泡沫等金融風(fēng)險。(盧揚(yáng) 孫永志)