合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售;福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫(xiě)入土地出讓文件中。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。僅今年以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年7月以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來(lái)不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

已有多地探索現(xiàn)房銷售

對(duì)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)為59859元/平方米，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平方米。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

到了2016年，為抑制房企拿地?zé)崆椋钲谝餐瞥鍪鬃诂F(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣時(shí)，均提出現(xiàn)房銷售要求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，按照政策，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)效果如何

不過(guò)，從上述提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市來(lái)看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后，改變了土地出讓規(guī)則。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場(chǎng)降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房的權(quán)益角度來(lái)講，提出現(xiàn)房銷售模式。“此前現(xiàn)房銷售政策的取消，是因?yàn)楹髞?lái)市場(chǎng)降溫以后，從創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境角度來(lái)講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。現(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售，是在保交樓、防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷售的概念。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎

隨著多地試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來(lái)越高，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售是否可取?陳文靜認(rèn)為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。陳霄也提到，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購(gòu)房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購(gòu)房者能如期拿房，降低了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢(shì)所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。(伊 敏)